La cuota de una comunidad de propietarios viene influida por numerosos factores ¿Qué es y quién debe hacerse cargo de ella?
Existen varios elementos que influyen a la hora de compartir zonas comunes en una comunidad de vecinos, entre ellos la cuota de la comunidad.
Cabe destacar que todo lo referente a las comunidades de propietarios está regulado por la llamada Ley de Propiedad Horizontal, que estipula los derechos y obligaciones de los propietarios de las viviendas que conforman el edificio o comunidad. Sabemos que este tema puede resultar algo farragoso y dudoso, por ello vamos a contarte todo sobre este concepto.
Qué es la cuota de participación
La cuota de participación es una forma de determinar de qué manera participa cada vivienda, local o garaje en los beneficios y cargas de la comunidad de propietarios.
No todos los inmuebles deberán pagar los mismos gastos de comunidad, sino que dependerá de la cuota de participación que tenga estipulada cada vivienda en las escrituras del edificio y en la que influyen varios factores, como la superficie del inmueble, su altura, su situación dentro del edificio y el emplazamiento interior y exterior de cada una de las viviendas que componen la construcción.
¿Quién debe pagar la cuota de la comunidad de propietarios?
Referente a quién debe pagar la cuota de la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal atribuye esta obligación a todos los propietarios del inmueble, que tendrán que abonar no sólo esta cuota sino también los gastos derivados del uso y mantenimiento de ésta, independientemente de quién viva en ella. Es decir, los inquilinos no pagarán la cuota comunitaria puesto que no son propietarios.
A pesar de esto, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que un propietario que tenga su vivienda en alquiler, le cobre al inquilino ciertos gastos para el mantenimiento de la vivienda, como los gastos de la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de basura, entre otros, aunque no es lo más común.
¿Cómo se fija la cuota de participación?
Para fijar la cuota de la comunidad se calcula el coeficiente de participación, es decir, el porcentaje que determina la participación del propietario sobre las instalaciones y zonas comunes de la finca.
Para calcular la cuota de participación habrá que tener en cuenta:
- Superficie útil del piso o local
- El uso que se prevé hacer de ciertos elementos comunes
- Gastos que no se imputan por igual a los propietarios: En ocasiones no es necesario abonar ciertos gastos si no vas a disfrutar de ellos, como, por ejemplo, la piscina (aunque no es habitual)
- Exención de vecinos que votaron en contra de algunas mejoras
La cuota de la comunidad podría modificarse si los vecinos lo desean, es decir, podría cambiar la forma en la que se reparten los gastos del inmueble siempre y cuando se decida por unanimidad mediante el voto en una Junta de Propietarios. Posteriormente deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante Escritura Pública para que tenga validez.
Para qué sirve la cuota de la comunidad
La cuota como tal sirve para representar la parte que le corresponde a cada propietario del valor total del edificio, establecer el coeficiente que corresponde al voto del propietario en los acuerdos debatidos en las juntas generales y para determinar la contribución de cada propietario a los gastos generales de sostenimiento del edificio.
Tipo de gastos en la comunidad de propietarios
En toda comunidad de propietarios existen dos tipos de gastos: los ordinarios, que son las necesidades básicas del edificio para conservarlo en buen estado; y los extraordinarios, que son aquellos que no están previstos inicialmente en el presupuesto anual.
Gastos ordinarios
Entre los gastos ordinarios, que se pagarán en función de la cuota que le corresponda a cada uno, en aplicación de los acuerdos adoptados, la ley y los estatutos son:
- Gastos de mantenimiento de los servicios habituales (limpieza, gastos bancarios, garaje, piscina, jardinería, mantenimiento de tuberías, tejados, calderas…etc.)
- Gastos de las zonas comunes, como la recogida de basura
- Fondo de reserva, que no podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario y sirve para cubrir obras que se han producido por algún imprevisto
- Obras necesarias: Serán consideradas como tal aquellas obras imprescindibles para la habitabilidad y seguridad del edificio, el mantenimiento y conservación de la estructura y el cumplimiento de las leyes y normativas
Todos los gastos ordinarios son de obligado pago para los propietarios, los utilicen o no.
Gastos extraordinarios
Los gastos extraordinarios hacen referencia a aquellos que no están contemplados en el presupuesto anual ordinario habitual de la comunidad. Para acordar este tipo de gasto suele convocarse una junta extraordinaria donde se decide el tipo de pago, aumentando la aportación de cada propietario por medio de derramas o por el sistema que se acuerde.
¿Es obligatorio pagar todos los gastos de la comunidad?
Es importante tener claro que todos los gastos ordinarios serán obligatorios de pagar para los propietarios. Todos deberán proceder al pago de las cuotas ordinarias, aunque no hagan uso de determinados servicios de la finca.
Diferente es el tema de los gastos extraordinarios, pues si se aprueba el abono de una derrama para hacer frente a un gasto extraordinario y la obra que cubre la derrama es necesaria para la conservación del edificio, el propietario estará obligado a abonarla. Por el contrario, si las obras tienen por finalidad “servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes”, el propietario que haya votado en contra de la derrama no tendrá obligación de pagar la derrama, aunque vaya a beneficiarse de la mejora.
