Hay que dinamizar el sector residencial con la colaboración público-privada con fórmulas que faciliten el acceso a la vivienda y con ello trabajar en la regeneración de empleo
El sector inmobiliario residencial se está adaptando ante el escenario de incertidumbre que vivimos debido a la crisis sanitaria. Pero la ventaja que tiene es que ha llegado a esta crisis con empresas saneadas, con una oferta de vivienda muy ajustada a la demanda, -especialmente en las zonas más tensionadas, y con un endeudamiento de las familias españolas mucho menor que en la crisis económica de 2008. La construcción es uno de los sectores que menos ha sufrido el parón de la actividad, y ha ganado peso frente a otros como el turismo, que han tenido que parar casi en seco. Y en general, la vivienda nueva ha resistido el pulso bas- tante mejor que la de segunda mano.
Casi el 70% del producto de vivienda residencial para este año 2021 ya está vendido
Las previsiones para el 2021 en el sector residencial, según los expertos del sector, son razonable- mente optimistas. Argumentan que casi el 70% del producto de vivienda residencial para este año está vendido. Es cierto que ha habido un descenso en el número de visados de un 30% que repercutirá en la actividad en 2021 y 2022. Sin embargo, los expertos apuntan que seguirá habiendo una demanda importante en vivienda de
obra nueva, especialmente para 2022 y en aquellas zonas más tensionadas como son las grandes capitales. También se espera que en 2021 los niveles de inversión se recuperen paulatinamente, hasta las 95.000-100.000 viviendas. Hay que tener en cuenta que, al haber me- nos lanzamientos de promociones y bajos tipos de interés, la vivienda puede convertirse en un valor refugio en el que invertir.
¿Qué retos tiene el sector en 2021?
Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, tiene que claro que el mayor reto es seguir haciendo que el sector inmobiliario crezca y sea una solución para el país. “En este año hay que poner ya las bases y poder visualizar esa colaboración público-privada tan ansiada con la que seremos capaces de dinamizar el sector. Hay muchas herramientas que ya se están poniendo en marcha por parte de las Administraciones como es la puesta de suelos públicos en disposición de promotores privados para construir viviendas a precio pactado y también es- tamos viendo cierta flexibilización en la normativa, por lo que vemos iniciativas muy interesantes que van a ayudar a que el sector inmobiliario crezca. También es importante que entremos en la agenda de los Fondos Europeos para atraer fondos al sec- tor residencial dentro del marco europeo. Esto también ayudaría al sector”.
David Martínez, CEO de Aedas Homes, apunta cuatro grandes retos y oportunidades para este año. “El primero, el negocio Build to Rent (BTR) seguirá con- solidándose, incluso más allá de Madrid. El segundo, los Métodos Modernos de Construcción (MMC), referidos tanto a la vivienda modular en 3D como en 2D -paneles, fachadas, baños y tabiques industrializados-, se implementarán totalmente en el sec- tor. El tercero pasa por sostenibilidad, ya que el sec- tor está llamado a abanderar un futuro ‘verde’ y socialmente responsable. Y el cuarto reto, tal vez el más importante, el importante desafío de facilitar a los jóvenes acceso a su primera vivienda ya sea en propiedad o en alquiler, porque sin ellos no hay futuro. En Aedas Homes estamos muy concienciados y fomentamos la colaboración público-privada, im- pulsamos proyectos BTR y exploramos vías de financiación alternativas con bancos y administraciones”.
Por otro lado, muchos promotores señalan la importancia del suelo ya que es la materia prima del negocio y Raúl Guerrero, CEO de Gestilar, cree que el primer reto del sector debe estar centrado en la
generación de materia prima para el sector. “El sue- lo finalista en las grandes capitales es muy escaso, cada vez más, se tarda mucho en desarrollar sue- lo, y las viviendas de nueva construcción en poco tiempo serán un bien muy escaso. Si no corregimos eso, nos enfrentaremos a un desequilibrio entre oferta y demanda importante, con lo que conlleva. Co- mo reto estructural del sector debemos avanzar en la innovación y sostenibilidad de nuestros proyectos. Nuestro objetivo debe ser construir de forma sostenible y el objetivo final hacer edificios de con- sumo energético nulo”.
En cuanto al suelo, José Carlos Saz, CEO de Habitat Inmobiliaria, no puede estar más de acuerdo y también comparte la opinión de que debe ser uno de los principales retos en 2021 “Hay que trabajar en la liberación y producción de suelo. Debemos ser prudentes en cuanto a nuevos lanzamientos y ver cómo evoluciona el tema de la financiación. Hoy es más importante que nunca una estrecha colaboración público-privada, a través de fórmulas que faciliten el acceso a la vivienda. Por otro lado, es funda- mental la generación de empleo. Nuestro sector está llamado a ser una de las locomotoras de la recuperación económica local y del conjunto de la economía española”.
En el plano de la compraventa de vivienda, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima y AP- CE afirma que “es necesario la puesta en marcha de avales y líneas de crédito en los préstamos de primera vivienda que estimulen y faciliten la compra. Por ejemplo, programas como el Help to Buy en otros países han logrado aumentar la compra de nuevas viviendas y facilitar el acceso de los jóvenes a su primera vivienda a través de avales del Estado. Se necesitan medidas fiscales que incentiven la de- manda, como puede ser la reducción al 4% del IVA para la compra de primera vivienda, y modificar el IVA de las cesiones de suelo con derecho de superficie que está gravado al 21%. También es necesario que se agilicen y simplifiquen los procesos burocráticos. Para ello se debe incentivar la agilización de licencias urbanísticas y reducir los plazos en la ejecución de obras, y apostar por la digitalización”.
En esta misma línea, Félix Abánades, presidente de Quabit Inmobiliaria, afirma que el problema más gra- ve está en la falta de apoyos a la compra. “Años atrás, las deducciones por la adquisición de vivienda o las cuentas de ahorro para la compra fueron fórmulas eficaces. Pero hoy comprar una casa es misión imposible para muchos jóvenes, no tanto por su capacidad de pago, sino por la falta de ahorros, lo que les deja fuera del mercado y de la posibilidad de desarrollar un proyecto de vida independiente. La vivienda es también una forma de ahorro, y con el problema de sostenibilidad de las pensiones, puede utilizarse en el futuro para capitalizar la inversión y convertirse en fuente de ingresos”.
Ricardo Sousa, CEO de Century21, explica que pa- ra este año la prioridad va a ser la búsqueda de una estabilización y el equilibrio social frente al equilibrio financiero. “El principal reto del sector será su capacidad de adaptación a las nuevas necesidades y expectativas de los consumidores. Es un sector poco elástico y resistente a cambios, pero esta nueva realidad nos obligará a ser muy ágiles para poder seguir así la evolución del mercado”.
Una visión que también comparte José Ignacio Mo- rales, CEO de Vía Célere, y apunta el reto de estabilizar el sector. “Necesitamos seguir incrementando la oferta de vivienda nueva para atender la fuerte demanda en las capitales de provincias españolas. Por otro lado, la paulatina reducción de los costes de construcción también ayudará a contener los precios finales de la obra nueva. Y por supuesto, debemos seguir buscando las fórmulas para incrementar la oferta de suelo disponible, con lo que no solo se conseguiría una reducción significativa del precio de la materia prima y, por tanto, de las viviendas finales, sino que también permitiría incrementar la oferta total en España. Desde el punto de vis- ta regulatorio, creo que el mayor desafío es el de no entrar en el terreno de la sobrerregulación del sector, cayendo en la tentación de intervenir los mercados con normativas que siempre marchan por detrás de la realidad del sector”.
En general, la opinión de los expertos para el sector residencial en 2021 es optimista, aunque aseguran que hay que mantener cierta cautela porque el escenario vendrá determinado por la evolución de la crisis sanitaria y de la recuperación económica. Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa, concluye que “no se espera fuertes oscilaciones en el precio de la vivienda, al menos en obra nueva. Es importante tener en cuenta que el sector promotor está bastante saneado y equilibrado, con un volumen de oferta en construcción muy moderado, que incluso se está ralentizando en los últimos meses, y que además se encuentra prevendido en porcentajes elevados. Por lo tanto, no esperamos dificultades para que se absorba la actual oferta en marcha. De hecho, este sector debería erigirse como uno de los principales dinamizadores de la economía, como creadores de puestos de trabajo, tras esta crisis”.
